近期，杭州、上海、成都等多地的长租公寓企业再现“破产潮”，引发业内关注。 数据显示，今年上半年，有16家中小长租公寓企业相继倒闭。究其原因，多数跟采用“高进低出”“长收短付”等经营模式，导致经营不善或资金链断裂有关。 长租公寓频繁破产，暴露出部分企业对行业风险管理能力的缺失。专家表示，随着监管制度的不断完善，租赁企业不当使用租赁资金行为预计将会得到有效监管。未来，失去高杠杆加持的长租公寓行业准入水平也将随之提高，行业分化或将不断加剧。 “高进低出”“长收短付”下的资金扩张 与共享单车和网约车的“打法”类似，部分长租公寓企业通过资本投入，以期快速实现地区或行业的市场垄断地位，通过获得议价权来获取较高收益率。 家住北京市朝阳区的李伟（化名）向记者谈起他在2018年的租房经历。他表示，当时在中介推荐下使用了类似分期贷款的形式，一次性付了全年的房租。而在后来一次与房东的偶然交谈中他发现，中介与房东约定的是按照季度进行支付。 不难计算，利用租户与房东之间租金收-付的时间差对资金进行，中介有更多资金进行周转。 类似这样“长收短付”的经营方式在长租公寓行业屡见不鲜。近年来随着长租公寓领域兴起，部分长租公寓企业为了实现资金积累和规模的快速扩张，选择采取收-支时间差形成资金池，以期获得更多的经营资金。 不仅如此，企业搭配“高收房产低出”（即用高于区域市场的价格从房东处收集房源，用低于收房价格的租金将房屋便宜租给租客）经营，来实现房源快速的集纳和拓客。随着市场规模的不断扩大，企业利用时间差积累资金“雪球”也会越滚越大。 由此，仅通过“高进低出”“长收短付”的这一配套措施，部分长租公寓企业便形成一套围绕租户“租金”的经营模式，沉淀出海量“资金池”。这些资金通常会用于直接投入，或投资金融项目获得收益后实现再扩张。 此外，为了保证此类操作稳定性、降低资金风险，企业通常会引入“租金贷”产品，将风险进一步分散至千千万万个租客身上。换言之，用个人信用保证租金在合同期限之内的稳定。
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