2020年上半年，房地产市场走出深V型曲线。
自2月房企销售业绩跌至20年来最低记录之后，3-5月市场逐渐企稳并快速恢复。进入6月后，房地产市场热度持续，房企去化加速，百强房企单月全口径销售额达到14517.2亿元，同比增长13.8%。整体来说，百强房企销售恢复情况好于预期。
受到突发疫情影响，规模房企竞争加剧，各梯队房企继续保持了分化的格局，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。TOP50房企排位整体变化不大，但个别房企销售额出现大幅度下滑，房企之间的分化也日益明显。
虽然上半年市场快速复苏，但今年下半年市场仍需要较长时间的恢复，加上疫情的不确定性，行业整体去化承压，预计2020年全年销售规模将微降5%左右。
对房企而言，把握市场窗口期、“促销售、抓回款”是2020年全年的重要目标。 敲黑板，说重点：
1、上半年前五名的格局基本没有变化，稳稳的；
2、第一名还是碧桂园，相当厉害，从去年同期的3895.4亿元微降到3723.1亿元；
3、绿城从二十九名进了前二十；
4、前十里上涨的房企有两家：恒大、龙湖；
5、前十的门槛涨了，前五十的门槛也涨了；
6、龙光从三十五跳升至二十三；
7、佳兆业从三十四名挤进了行业前三十。
01 规模房企业绩表现突出
2020年6月，市场热度持续、房企去化加速，TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。同比自4月转正后进一步提升至13.8%。
虽然疫情对2020年上半年房企的销售、交付、结算等各方面的经营节奏都造成了较大的影响。但自3月以来市场热度回升，规模房企抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码，百强房企整体的销售恢复情况好于预期。 规模房企整体业绩增长趋势与行业一致，多数房企累计业绩同比降低。截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期，5家房企累计业绩降幅超20%。
从全口径销售金额榜排位来看，2020年上半年招商蛇口首进前十，龙湖集团自2019年跌至11位之后上半年上升到第8位，世茂集团则被挤出前十。
TOP50房企变化较大的是新城控股、华夏幸福和泰禾集团等房企，其中，新城控股跌出前十，从2019年的第8位跌至14位，华夏幸福由2019年第20位下滑至上半年的第40位。
同时，也有部分房企如恒大、世茂、金茂、绿城、禹洲、花样年等，上半年业绩表现较为突出，累计业绩同比实现逆势增长。
其中，恒大上半年销售金额达3487.9亿元，同比增长23.4%。2020年，在全国楼市受疫情冲击停摆、行业数据跌入冰点之时，恒大通过旗下恒房通平台，推出网上卖房，在购房优惠、无理由退房、全民营销等一系列组合拳下，恒大在2月份仍实现销售业绩1026.7亿元。
中国金茂1-6月累计实现全口径销售金额1028.7亿元，在业绩同比提升的同时，近31%的增幅在规模房企中也保持前列。上半年，金茂在北京、上海、青岛、济南、南京、杭州等城市的项目业绩贡献较高。
2020年仅过去半年，全国千亿房企已达到13家，这一数字比2019年上半年增加1家，较2018年增加了6家。预计2020年全年将会新增4-5家千亿规模的房企。
02 百强房企规模持续分化
2020年上半年，TOP10销售金额20876.3亿元，同比下降3%；TOP100房企销售金额达到51140.8亿元，同比下降约2.7%。TOP10房企销售业绩在百强房企中的占比达41%，相较于2019年TOP10房企39%的集中度，市场集中度进一步提升，强者恒者。
同时，各梯队房企全口径累计销售金额同比均有所下降。各梯队房企继续保持分化是上半年最重要的关键词。
2020年上半年， TOP10房企的入围门槛为1106.8亿元，相较于2019年同期的1051.9亿元微涨5%。
其中， TOP50房企的入围门槛基本没有太大变化，但TOP100房企的入围门槛下降10亿，降幅超过9%；TOP200房企的入围门槛下降近5亿，降幅超过16%，显示疫情对中小房企的影响更为显著。 在目前的市场背景下，规模房企的竞争优势日益凸显。随着资源加速向优势企业集聚，将推动行业集中度继续走高。而对于50强之后的房企而言，竞争优势已不再明显。行业竞争加剧之下，该梯队房企的增长空间或将进一步受限。预计全年房企梯队分化将继续加大，TOP50正成为房企规模发展的重要分水岭。
03 二季度业绩同比增9.6%超预期
上半年，由于房企销售、交付和阶段等方面受到较大影响，尤其2月份，房企销售业绩跌至20年来最低记录，3月市场开始恢复，4月百强房企同比增加0.6%，自疫情爆发以来销售业绩首次同比转正。5月和6月同比增长幅度均超过12%，市场的恢复速度逐渐加快。
规模房企表现突出，抓住市场窗口期，供货节奏及营销去化力度加码。从二季度数据来看，百强房企整体的销售恢复情况好于预期，TOP100房企二季度全口径业绩规模较去年上涨9.6%。
但市场仍然处于恢复期，2020年1-6月，百强房企全口径销售金额为51140.8亿元，同比下降约2.7%，显示疫情对市场的影响仍在修复。
04 近半数房企业绩完成低于40%
2020年，规模房企提出的销售目标增长率基本在10%左右，少数房企达20%，增幅在合理范围内，货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。
从目前完成情况来看，2020年上半年，除了恒大、滨江、金茂、龙光、越秀、雅居乐等房企业绩完成情况尚佳之外，36家房企中近半数房企目标完成率不及40%，3家房企目标完成率低于35%。
对于这部分房企而言，下半年仍面临较大的销售压力。 总体来看，百强房企销售恢复情况好于预期，尤其是规模房企疫后恢复速度较快，整体表现较为出色，房企之间的竞争格局正在加剧，集中度分化。
预计今年销售规模将微降5%左右，销售金额与去年将基本持平，今年企业都是在抓销售和回款，仍是重要目标。
此外，城市与城市之间，项目与项目之间分化也日益加剧，各区域市场整体复苏进度不一，长三角地区市场明显分化，粤港澳大湾区市场持续转暖，中西部地区市场有序复苏。
预计下半年房地产市场仍具韧性，大概率将延续复苏与分化的既定格局。随着房企加快供货节奏，成交有望继续回升，但增速或将明显放缓。
相对而言，核心一、二线城市仍有强劲需求支撑，成交有望稳中有升，弱三、四线城市依旧面临较大的调整压力，受限于市场购买力透支，部分城市成交或将失速。
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