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上市房企库存超2万亿元 年末或以价换量减压

更多资讯请访问建德房产网www.jiande.biz    文章类型: 房产新闻         点击数:71 加入时间:2020/6/22 14:28:55

央行11月下旬突然降息,随后半月部分一、二线城市成交量和价格立即出现回暖,一波翘尾行情或许能在这个楼市寒冬,给房企的年终业绩“釜底添薪”。


不过,现在谈楼市整体回暖仍然为时过早。政策持续加温之上,积压着超过2.2万亿元存货的坚冰。在地产业中,如何理解存货的含义?2.2亿存货意味着什么?在不同城市,不同房企中,房地产存货现状如何,需要多少时间来消化?未来,价与量的选择题如何做,这些问题都将持续考验房企的综合能力。


随着政策环境改善,土地市场和楼市成交逐渐回暖,但房地产行业存货仍在高位上是不争的事实。


CRIC研究中心提供的统计数据显示,三季度末,A股139家房企存货达2.23万亿元,环比上升5%。其中,4家大房企存货环比微增3%;15家中型房企存货较年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分库存消化周期超18个月、同比涨幅超1倍的房企包括:大名城涨128%至26.36个月,苏宁环球涨154%至22.57个月,深振业同比增长135%至18.53个月。


不过,昨日(12月9日)中原地产研究报告显示,北上广深等一线城市的住宅土地成交全面创造历史记录。截至12月7日,3274.59亿元的土地成交额不仅提前突破2013年创造的历史记录,也是首次突破3000亿大关,全年将有望突破3500亿。


中国房地产数据研究院院长陈晟在接受《每日经济新闻》采访时表示,房地产行业的整体趋势还是体现为存货的增加。存货过高会占用房企的资金,使资金成本进一步升高,也会影响到房企的周转速度,使得去库存的压力进一步加大。


三季度库存持续攀升


中国房产信息集团研究员陈开朝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,房企存货包括已购置土地、新开工后建设投入以及拿到预售许可证的可售部分 (包括未竣工待售和已竣工待售)。


CRIC研究中心的统计数据显示,从库存走势看,A股139家房企的库存从2010年末的8833亿元,到2011年末的1.26万亿元,到2012年末的1.5万亿元,2013年1.9万亿元,再到2014年第三季度的2.23万亿元,持续攀升。


从增速看,2011年139家房企库存同比增长43%,2012年同比增长19%,2013年同比增长26%,2014年三季度末较年初增加22%。今年房企销售普遍受阻,但库存依然保持快速增长态势。


CRIC的研报指出,前几年库存快增是因为大好行情拉动,库存中很大部分是土地投入,属于正常的库存增长;今年房企拿地锐减下库存继续激增,是因为销售端遇阻,属于非“常态”的库存增长。


陈开朝分析,从房价与库存走势看,2010年~2013年全国商品房价格每年涨6%~8%,库存则维持20%~40%的增速。2013年及以前,房价主要跟供需有关,行业库存对房价的影响较小。2014年以来,房企拿地力度锐减,建设投入虽然也有所下滑,但在高周转下,建设投入依然保持较快的增速


(这从全国的房地产投资增速中可看出)。今年由于总体行情调整,销售端受阻(大房企销售较顺畅,中小房企普遍卖不动),所以房企可售、待售部分淤积导致库存急剧上升——说明行业库存风险在不断集聚。“今年库存积压的众房企普遍会采取积极的营销动作,加大打折促销力度,整体房价因此下滑或持稳。”


土地储备也凸显出房企面临高存货的压力。中金公司近期研究报告显示,目前很多房企的土地储备规模还是比较大的。比如万科的土地储备规模为10000万平方米,保利地产为7660万平方米,恒 大为15100万平方米。


住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,销售下滑是造成存货上升的主因之一,房企去库存有待市场的整体转暖,开发商也需要在价格上做文章,拓展更多的销售渠道,去以价换量。


15家中型房企净负债率“高危”


陈晟告诉 《每日经济新闻》记者,目前房产行业的主要形势是千方百计去库存,对一些中小企业甚至会造成生存上的压力。库存的高企,也使一些地区的房价滞涨。对于一些非常有把握的城市,房企可以进行一定的土地储备,而不是大面积的土地储备。放开限购、降息等政策面的利好,不能从根本上解决库存问题,根本原因是市场供需压力。


“总体上看,同样是库存快速增长,但不同的行情下,对房企的意义迥然不同:行情好时,高库存将支持企业快速扩张,盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善;行情不好时,高库存会推高企业负债率,财务趋于恶化。”陈开朝表示。


CRIC研究中心统计数据显示,三季度末,A股139家房企净负债率为101%,季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。不同规模的房企分化较大:4家大房企净负债率为62%,环比下降2个百分点,负债水平合理;15家中型房企净负债率为137%,环比上升3个百分点,逼近高位警戒线;120家小房企净负债率109%,环比微增1个百分点。


对于大型房企和中型房企的划分,克而瑞方面表示,A股大型房企就是大家熟知的招保万金,中型房企主要是年销售业绩或年营业收入接近或超过100亿元的房企,很多是曾经进入过TOP50榜单的房企。


上述15家中型房企包括中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛发展、滨江集团、北京城建、首开股份、世茂股份及北辰实业等。


上述机构认为,净负债率方面,如果高周转房企突破150%,非高周转房企突破120%,企业会面临很大的资金运营压力,尤其是长短债比较小且融资不畅的房企,很可能发生资金链断裂风险。“按上述标准,15家中型房企六成已突破120%高位,四成突破150%高危线,明显进入高危状态。”


很显然,去库存和市场需求的波动有明显的关联。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来,房地产市场需求不足的原因之一,还包括城镇化人口增速放缓。


一二线城市成交仍受制库存/


临近年底,土地市场似乎迎来暖冬。上周,中指院监测的40个主要城市共推出各类土地187宗,较上周增加85宗,推出面积887万平方米,较上周增加386万平方米;南京、武汉和天津推出量较大。


中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,一线城市土地市场依然维持高热度,相比三四线城市看得见的风险,房企更加扎堆一线城市。同时,信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象,这种情况下,房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现,四季度部分企业可能进入土地市场抄底。部分热点地块,竞争将比三季度有所增加。


中指院报告还显示,二线城市供应量上涨七成,二线代表城市共推出土地147宗,较上周增加59宗,推出面积800万平方米,较上周增加338万平方米,环比增加73%。


成交上看,张大伟说,整体市场成交量虽然相比上月末有所降温,但依然处于高位,预计12月市场成交将依然处于高位。


他还同时介绍说,11月主要城市客户看房量均有明显上涨。其中表现最明显的是一线城市,北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价,小部分业主开始有提价意向。


不过,楼市整体成交火热程度仍然受制于高库存,即便一线城市也存在同样问题。


根据链家地产市场研究部统计,截至12月7日,北京新建商品住宅库存量为93430套,虽然在政策环境的利好下,客户的入市积极性有所增加,但是与9万余套的库存相比,房企的去化压力依然较大。


亚豪机构市场总监郭毅介绍,当前北京楼市库存主要集中在郊区新城,近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主,同一个区域多个楼盘同时推盘,再加上区域内前期并未消化的库存,造成在售项目销售压力巨大,区域库存有所攀高。


二线城市也同样面临类似问题,杭州透明售房网数据显示,杭州市区11月的库存一度突破15万套,其中住宅近10万套,创下历史新高。克而瑞数据显示,虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%,但截至11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。


链家分析师张旭认为,目前各线城市都存在库存压力,楼市成交逐渐回暖基调已经较为确定,但是不会出现恐慌性购买,房价估计仍然会保持在平稳区间。


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出处:全国地产新闻
 
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