民法典正式实施，婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法等9部法律，将同时废止。
民法典的全文，已经公布。其中对于“土地使用权”到期的规定，跟此前的“物权法”相比，出现了一个重要变化。
这个变化意味着什么？尚未有人分析过，大家给予的关注也不够。
我个人认为：民法典第359条的新表述，为房地产税的诞生和推广，预留了较大的空间！
我们先看一下，民法典第359条的规定：
住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
再看一下即将被取代的“物权法”，第149条的规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
可看看出，“民法典”跟“物权法”最大的不同，在住宅续期方面。“民法典”加上了这么一句话——续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。
而“物权法”根本没有提及，续期的时候还要“缴费”的问题。
“物权法”是2007年10月1日开始实施的。正是因为物权法没有提及收费问题。于是在实际操作中，就出现了两种理解：
第一种理解是：既然没有提及收费，那么就应该是免费的。也就是说，住宅土地的使用权表面上看是70年，但事实上可以无限期自动续期，而且不缴费。
第二种理解是：“住宅用地”当初设计了70年使用权，而且这种权利是要购买的，那么以后续期当然要收费，而且不能太低！ 现在，民法典里突然加上了一句话——“（住宅用地）续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
这句话的实质，是留下了一个口子：未来就此将专门制定法律或者法规！
什么法律、法规？我的理解：就是房地产税法！
也就是说，这个问题将在房地产税立法过程中来解决。
我的预测是：未来不仅仅是住宅，商铺、公寓、写字楼，甚至包括工业厂房、宿舍，在土地到期之后，续期阶段都可能采取房地产税的方式。
众所周知，由于中国土地出让中存在“土地出让金”，也就是说不动产的业主都趸交（一次性缴纳）了土地租金，无非是时间长短不同。商办类的40年左右，住宅类的70年左右。
由于趸交了“土地租金”，所以在土地到期之前，全面征收房地产税是不合理的。如果强行开征，住宅类的就要有免征面积。比如每人有多少平米住宅，是不用交房地产税的。只有超过的部分，才用交税。
但这种制度安排之下，其实征收不了多少房地产税。因为拥有多套房的家庭毕竟不多，中国人目前户均商品住房只有1.1套左右。这意味着，只有10%左右的房子需要交税。
如此，开征房地产税就没有多少意思。
要知道，房地产税是准备做地方政府“长期饭票”来用的。只有10%的房子交税，怎么能行？
但中国所有的房子，其土地都存在使用期。除了政府、学校、医院、公共设施、军队设施等公益性的之外，其他房屋土地到期之后，需要续期的时候，就是开征房地产税最好的时间点。
到那时，可以把土地使用金转换为每年一次的房地产税，跟美国一样。
所以说：这次“民法典”其实给开征房地产税，预留了一个“后门”。
当然，这只是我个人的一个预测，是否靠谱，大家可以见证。估计用不了5年，这个思路就会明确。
仍然维持之前的看法：开征房地产税是一个漫长的过程，至于让绝大部分房子都交房地产税，需要等到所有的房屋土地使用权都到期之后。
更多资讯请关注建德楼市资讯
|
