最新数据显示，1~3月，全国房地产开发投资额21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1~2月收窄8.6个百分点；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1~2月收窄13.6个百分点；商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1~2月收窄11.2个百分点。 在倪鹏飞看来，过去3个月房地产业最大的风险是大起大落： 第一，疫情对中国及世界经济造成冲击，加大了房价、地价和预期波动风险；第二，需求中断导致企业回款速度下降，导致资金链断裂和债务违约风险；第三，投资下降导致开工施工和竣工规模下降，引发就业和交房违约风险；第四，开发和销售规模下降导致房地产业及上下游产业链受困，企业停工倒闭导致员工失业及其收入下降风险； 第五，国外疫情及其衍生问题导致国内整体就业和收入增长面临挑战，消费需求下降导致楼市基本面发生变化的风险。 “虽然国内疫情基本得到控制，房地产开发和线下销售开始恢复，但国外疫情及其衍生问题又变得十分复杂，以上风险还没有得到很好的解决。”倪鹏飞对《中国建设报》记者说，从需求端看，错过春节购房时机，由于受疫情影响导致实际收入下降和经济前景担忧，购房需求下降概率较大。从供给端看，市场供给总体规模偏大，导致销售竞争压力大，房企资金压力剧增，施工交房也受到很大影响，楼市形势不容乐观。 “总体上，这次疫情暴发对全球和中国经济影响比较严重，具体程度和时间还要看疫情持续情况。”倪鹏飞预测，在没有新的意外事件冲击、疫情影响全年以及政策对冲得当、市场反应可控的情况下，房地产市场月度和季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度仍将加大，但变中稳住是大概率事件。 他进一步解释称，中心城市、大都市圈、城市群、公共服务和疫情应对好的热点区域将快速恢复，其他区域会面临衰退，相关区域和城市政策调整将影响楼市格局。个别高周转、高杠杆、高地价拍地的房企或面临资金链断裂风险；个别高杠杆家庭因情况变化或产生断供风险；较弱的三线以下城市或面临库存快速增加和房价加快下跌风险。 主动降杠杆 加快转型升级 面临错综复杂的内外部环境，倪鹏飞认为，房企要努力做好以下工作： 第一，加快复工复产，在坚持防疫的基础上，根据形势变化及时调整防疫策略；在保证质量的基础上，适度加快开工、施工和竣工进度。 第二，加快销售，主动调整预期，适当下调房价，完善线上线下销售方式，加快销售回款。 第三，主动降杠杆，除了申请债务延期之外，放弃盲目扩张战略，制定切合实际、审慎安全的发展目标。第四，通过企业并购转让股权，重组债务。第五，加快实施转型升级和结构调整。 疫情发生后，房企线上营销模式加速推进。倪鹏飞表示：“线上营销此前推进缓慢主要由于房地产商品价值巨大、结构复杂和甄别困难，需要现场反复查实。事实上，问题核心是解决信息不对称和欺诈问题。” 他解释称，线上营销过去在卖方市场下很难推行，从理论和实践经验看，解决房地产销售信息不对称、加强消费者保护有三种办法： 第一，利用现代技术手段，在互联网上将住房信息实事求是、详细生动地展示给客户，由客户根据自身偏好和财力自主选择，政府应当严格监管。第二，塑造企业品牌，通过知名品牌质量与信息真实特性，培育品牌美誉度、知名度与消费者忠诚度，减少搜寻成本。 第三，实行无理由退换住房制度，这在其他市场已经广泛使用，最大限度地保护消费者利益不受损失，也对商品供给者提出了内在要求。 做好“四应对、三工作” 房地产市场如何实现平稳健康发展？倪鹏飞告诉《中国建设报》记者，应做好四项应对。 首先，应对预期逆转。由于疫情及其衍生问题不断出现，未来存在很多不确定性，既要防止过分乐观带来市场虚火，更要防止悲观情绪加重导致预期急转直下，从而合理评估市场反应。其次，应对信贷违约。疫情形势持续，要做好政策储备和应急预案，防止出现大面积和连锁信贷违约事件发生。再其次，应对破产失业。房企竞争异常激烈，销售业绩下降，资产负债率高企，资金压力巨大，疫情令房企面临的形势雪上加霜。最后，应对楼市大起大落。一些区域楼市开始回暖反弹，需要高度警惕和有效管控，防止回暖过度、泡沫放大。 倪鹏飞补充道，稳住房地产市场除了做好四项应对之外，还要做好三项重点工作： 第一，持久防疫，复工复产，确保稳住。房地产业要围绕行业特点，不断完善防疫措施，调整防疫策略，同时抓紧恢复生产经营，借助互联网等新技术开展业务活动。 第二，优化结构，化解错配，支持稳住。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群中小城市开发住房，加大资金、土地供应，加大基础设施向周边延伸加密，加大优质公共服务向周边辐射；支持房企向工业仓储、商贸会展、文化体育、旅游娱乐、养老休闲地产发展，加快老城更新、旧房改造以及配套基础设施建设投资；鉴于新市民需求可能下降，将改善性住房需求作为重点带动，加大棚户区改造以及租赁性保障房建设。 第三，引导预期，保持理性，促进稳住。通过出台改革措施，展示中国经济、城镇化和房地产发展潜力，树立楼市信心；加强事实传播和解读，消除市场过度恐慌情绪；及时发布楼市相关信息，及时制止和惩治虚假信息和不实传言。
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