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房地产业大起大落

更多资讯请访问建德房产网www.jiande.biz    文章类型: 家居装饰         点击数:61 加入时间:2020/4/24 8:57:53

最新数据显示,1~3月,全国房地产开发投资额21963亿元,同比下降7.7%,降幅比1~2月收窄8.6个百分点;商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,降幅比1~2月收窄13.6个百分点;商品房销售额20365亿元,下降24.7%,降幅比1~2月收窄11.2个百分点。

在倪鹏飞看来,过去3个月房地产业最大的风险是大起大落:

第一,疫情对中国及世界经济造成冲击,加大了房价、地价和预期波动风险;第二,需求中断导致企业回款速度下降,导致资金链断裂和债务违约风险;第三,投资下降导致开工施工和竣工规模下降,引发就业和交房违约风险;第四,开发和销售规模下降导致房地产业及上下游产业链受困,企业停工倒闭导致员工失业及其收入下降风险;

第五,国外疫情及其衍生问题导致国内整体就业和收入增长面临挑战,消费需求下降导致楼市基本面发生变化的风险。

“虽然国内疫情基本得到控制,房地产开发和线下销售开始恢复,但国外疫情及其衍生问题又变得十分复杂,以上风险还没有得到很好的解决。”倪鹏飞对《中国建设报》记者说,从需求端看,错过春节购房时机,由于受疫情影响导致实际收入下降和经济前景担忧,购房需求下降概率较大。从供给端看,市场供给总体规模偏大,导致销售竞争压力大,房企资金压力剧增,施工交房也受到很大影响,楼市形势不容乐观。

“总体上,这次疫情暴发对全球和中国经济影响比较严重,具体程度和时间还要看疫情持续情况。”倪鹏飞预测,在没有新的意外事件冲击、疫情影响全年以及政策对冲得当、市场反应可控的情况下,房地产市场月度和季度波动幅度、年度降温程度和空间分化程度仍将加大,但变中稳住是大概率事件。

他进一步解释称,中心城市、大都市圈、城市群、公共服务和疫情应对好的热点区域将快速恢复,其他区域会面临衰退,相关区域和城市政策调整将影响楼市格局。个别高周转、高杠杆、高地价拍地的房企或面临资金链断裂风险;个别高杠杆家庭因情况变化或产生断供风险;较弱的三线以下城市或面临库存快速增加和房价加快下跌风险。

主动降杠杆 加快转型升级

面临错综复杂的内外部环境,倪鹏飞认为,房企要努力做好以下工作:

第一,加快复工复产,在坚持防疫的基础上,根据形势变化及时调整防疫策略;在保证质量的基础上,适度加快开工、施工和竣工进度。

第二,加快销售,主动调整预期,适当下调房价,完善线上线下销售方式,加快销售回款。

第三,主动降杠杆,除了申请债务延期之外,放弃盲目扩张战略,制定切合实际、审慎安全的发展目标。第四,通过企业并购转让股权,重组债务。第五,加快实施转型升级和结构调整。

疫情发生后,房企线上营销模式加速推进。倪鹏飞表示:“线上营销此前推进缓慢主要由于房地产商品价值巨大、结构复杂和甄别困难,需要现场反复查实。事实上,问题核心是解决信息不对称和欺诈问题。”

他解释称,线上营销过去在卖方市场下很难推行,从理论和实践经验看,解决房地产销售信息不对称、加强消费者保护有三种办法:

第一,利用现代技术手段,在互联网上将住房信息实事求是、详细生动地展示给客户,由客户根据自身偏好和财力自主选择,政府应当严格监管。第二,塑造企业品牌,通过知名品牌质量与信息真实特性,培育品牌美誉度、知名度与消费者忠诚度,减少搜寻成本。

第三,实行无理由退换住房制度,这在其他市场已经广泛使用,最大限度地保护消费者利益不受损失,也对商品供给者提出了内在要求。

做好“四应对、三工作”

房地产市场如何实现平稳健康发展?倪鹏飞告诉《中国建设报》记者,应做好四项应对。

首先,应对预期逆转。由于疫情及其衍生问题不断出现,未来存在很多不确定性,既要防止过分乐观带来市场虚火,更要防止悲观情绪加重导致预期急转直下,从而合理评估市场反应。其次,应对信贷违约。疫情形势持续,要做好政策储备和应急预案,防止出现大面积和连锁信贷违约事件发生。再其次,应对破产失业。房企竞争异常激烈,销售业绩下降,资产负债率高企,资金压力巨大,疫情令房企面临的形势雪上加霜。最后,应对楼市大起大落。一些区域楼市开始回暖反弹,需要高度警惕和有效管控,防止回暖过度、泡沫放大。

倪鹏飞补充道,稳住房地产市场除了做好四项应对之外,还要做好三项重点工作:

第一,持久防疫,复工复产,确保稳住。房地产业要围绕行业特点,不断完善防疫措施,调整防疫策略,同时抓紧恢复生产经营,借助互联网等新技术开展业务活动。

第二,优化结构,化解错配,支持稳住。支持在中心城市郊区、大都市圈周边和城市群中小城市开发住房,加大资金、土地供应,加大基础设施向周边延伸加密,加大优质公共服务向周边辐射;支持房企向工业仓储、商贸会展、文化体育、旅游娱乐、养老休闲地产发展,加快老城更新、旧房改造以及配套基础设施建设投资;鉴于新市民需求可能下降,将改善性住房需求作为重点带动,加大棚户区改造以及租赁性保障房建设。

第三,引导预期,保持理性,促进稳住。通过出台改革措施,展示中国经济、城镇化和房地产发展潜力,树立楼市信心;加强事实传播和解读,消除市场过度恐慌情绪;及时发布楼市相关信息,及时制止和惩治虚假信息和不实传言。

 



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出处:全国房产新闻
 
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